O grupo Lorentzen, que atua em mineração e logística, entre outras áreas, está diversificando ainda mais seus negócios e agora aposta no conceito de multipropriedade. A Eindom, gestora de ativos do grupo, vai adotar o sistema no Village Itaparica, na Bahia.
O modelo ainda novo no país, mas tem atraído investidores. O Brasil tem 14 empreendimentos em lançamento que são de multipropriedade, quando um imóvel é dividido em cotas, com escrituras, e outros 69 estão em construção, segundo a consultoria especializada Caio Calfat.
A Eindom comprou em 2020 o hotel Club Med Itaparica, perto de Salvador, que estava fechado. Samuel Goldstein, CEO da Eindom, conta que, com a pandemia, o preço do local caiu para a metade do início da negociação. Uma consultoria avaliou o espaço e apontou que o público da região se encaixaria na multipropriedade. Além do mercado de incorporação convencional já estar bem ocupado no local.
A empresa começou a vender as cotas há três meses e quer atingir 3 mil em 21 meses. Cada uma das 443 unidades, que começam em 44 m2, é divida em 26 cotas, que dão direito a duas semanas de uso ao ano e custam R$ 64 mil. O público-alvo da Eindom são pessoas de classe média, mas Goldstein diz que clientes de classe A aparecem, principalmente para adquirir unidades de 88 e 136 m2.
O valor geral de venda (VGV) é de R$ 700 milhões, na primeira fase, com investimento de R$ 450 milhões. O retrofit do antigo Club Med deve levar dois anos. A Eindom planeja ter mais duas fases, que somariam, com a primeira, mais de R$ 2 bilhões em VGV.
O executivo vê chance de tornar o grupo conhecido na multipropriedade e de atuar em outros projetos, incluindo retrofits de hotéis. “Tem oportunidade de ativos bons que sofreram na pandemia”, diz.
Contudo, Goldstein destaca que é preciso cautela ao investir no segmento. O custo de venda, por exemplo, chega a 30% do valor da cota. Segundo a Caio Calfat, as desistências e os distratos chegaram a 37% no último ano. A taxa de inadimplência foi de 10%. “Tem efeito mágico multiplicador do metro quadrado, muita gente entra por isso, mas esquece do custo de venda, dos distratos e inadimplência.”
A empresa Amazon Parques & Resorts é mais uma a investir em multipropriedade. A companhia lançou em 2022 um projeto em Penha (SC). Roberto Kwon, presidente do conselho administrativo da empresa, diz que a opção pelo modelo se deu por ser a maneira “mais fácil e rápida” de fazer o negócio ganhar volume, já que a mesma unidade é vendida para 33 compradores. Também é um modelo de operação que “está na moda.”
A primeira fase do empreendimento, com 199 unidades e VGV de R$ 330 milhões, tem cotas com preço médio de R$ 50 mil. Desse total, 21% foi vendido até o primeiro trimestre. A empresa vai investir cerca de R$ 110 milhões. A expectativa da Amazon é lançar também uma segunda fase, com 500 unidades e um parque de entretenimento, de R$ 850 milhões em VGV.
A empresa tem tentado acelerar as vendas, de olho na concorrência. “Tem várias empresas interessadas em vir [para Penha], nossa ideia é tentar fazer a maior quantidade possível de vendas antes de elas chegarem”, diz. A Amazon tem quatro lojas de vendas em shoppings, sendo uma em Penha, uma em Guarulhos e duas em São Paulo, e pretende abrir mais uma até dezembro. Cerca de 200 funcionários atuam na área comercial.
Sem revelar o valor, Kwon afirma que a taxa de desistência está menor do que na concorrência, mas destaca que isso já é previsto nos custos. “No longo prazo, atingimos toda a meta, podemos vender a cota novamente”, diz.
O próprio Caio Calfat, também vice-presidente de assuntos turísticos imobiliários do Secovi-SP, alerta para outra dificuldade nos projetos do tipo: conseguir crédito para as obras. Esses empreendimentos não são atendidos pelas linhas de construção dos bancos, então é preciso recorrer a outras fontes, mais caras. “O empreendedor que não estiver preparado para entrar nesse mercado corre o risco de quebrar a cara”, afirma.
Calfat ressalta que o setor ainda é novo e passa por adaptações – a lei 13.777, que instituiu a multipropriedade, é de 2018.
Mesmo assim, o segmento tem dado força aos hotéis, que operam os empreendimentos. Se não quiser usar as semanas que comprou, os proprietários das cotas podem deixá-las em um “pool”, para serem revendidas em diárias. Não se deve, porém, encarar a cota de multipropriedade como investimento, diz Calfat. “O principal propósito é ser segunda habitação. Tem outras possibilidades de investimento, mesmo imobiliário, mais interessantes”.
Fonte: Valor Econômico